Guida Completa all’Acquisto della Vostra Casa dei Sogni: Passo per Passo

Dopo anni di attività nel settore immobiliare ci siamo resi conto di quante difficoltà possano esserci nel processo di acquisto di un immobile, passaggio fondamentale nella vita di una persona. No, non siamo noi a dirlo. Pensate che circa il 70% delle famiglie italiane vive in case di proprietà. Abbiamo quindi pensato di offrire una guida dettagliata step by step in modo da accompagnarvi nella realizzazione del vostro sogno: LA VOSTRA CASA.

L’acquisto di un immobile è un viaggio emozionante ma pieno di decisioni cruciali e complesse da prendere. Indipendentemente dal fatto che siate acquirenti alla prima esperienza o esperti nel settore immobiliare, questa guida vi accompagnerà attraverso ogni fase, fornendo consigli pratici, punti chiave da considerare e suggerimenti utili per rendere il vostro viaggio verso la vostra nuova casa il più agevole possibile.

Vediamo insieme ogni fase per acquistare la vostra futura casa.

L’acquisto di un immobile può essere motivato da una vasta gamma di ragioni, ognuna delle quali riflette esigenze, obiettivi e desideri personali come stabilità familiare, indipendenza o investimento.

Indipendentemente da quali siano le forze che vi spingono all’acquisto la prima cosa da fare è un’attenta e accurata Valutazione del Budget. Le domande fondamentali da porsi in questa prima analisi sono: Quanto posso spendere per l’acquisto della casa? Se necessario, quanto mutuo mi viene concesso dalla banca? Quali sono i costi che devo sostenere? Per quanto riguarda le prime due domande una risposta uguale per tutti non c’è. Questa valutazione è molto soggettiva e possono incidere fattori come il reddito mensile, la capacità di accantonare risparmi, i tassi d’interesse e i propri obbiettivi finanziari. Nel caso di finanziamento dell’operazione buona regola è di non impegnare più del 30-33% del reddito mensile per il pagamento della rata del mutuo.

Per la Valutazione delle Spese l’attenzione va posta sui soggetti che partecipano all’acquisto quindi l’Agenzia Immobiliare, il Notaio ed eventualmente la Banca. Ognuno di loro ha dei costi per il lavoro svolto. L’agenzia Immobiliare solitamente varia in percentuale in base all’importo di acquisto dell’immobile (3-4%). Il Notaio redige una parcella comprensiva del suo compenso, delle spese sostenute (visure ipo-catastali, bolli, spese generali) e delle tasse da versare per l’acquisto (imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria, tasse archivio). La Banca applica le spese di istruttoria della pratica ( variabili da istituto a istituto), l’imposta sostitutiva (0,25% dell’importo di mutuo se prima casa, 2% dell’importo di mutuo per tutte le altre finalità), le spese di perizia ed eventualmente le spese per la copertura assicurativa.

Un volta eseguita questa prima analisi si passa alla Valutazione dell’Immobile. Iniziamo con la scelta della zona in cui acquistare la casa. Ogni area ha le sue caratteristiche e convenienze uniche. Considerate la vicinanza ai luoghi di lavoro, alle scuole, ai trasporti pubblici e ai servizi essenziali come i negozi e gli ospedali. Una volta individuata la zona va selezionata la tipologia di immobile che volete. Appartamento, casa indipendente, bifamiliare o altro? Quante camere e quanti bagni deve avere? Deve avere spazi esterni come giardino o terrazzo? Necessito di garage o cantina? Queste sono solo alcune delle domande che potete porvi. Più particolari riuscite a pensare più chi vi assiste nella ricerca potrà aiutarvi. Ricordatevi sempre però di suddividere le caratteristiche indispensabili da quelle desiderate in quanto a meno che la casa non ve la facciate costruire da zero trovare un’immobile che rispecchi tutti i vostri punti sarà difficile.

Sicuramente un’iniziale consulenza con uno dei nostri professionisti vi aiuterà a rispondere a tutte le vostre domande in modo da compiere una scelta corretta e consapevole. Noi di Valori Immobiliari abbiamo inoltre pensato di offrire una consulenza gratuita e personalizzata con il nostro consulente del credito in modo da far chiarezza anche sulla richiesta di mutuo.

1. Ricerca dell’Immobile

L’evoluzione della tecnologia ha rivoluzionato il modo in cui cerchiamo il nostro immobile. Dai portali online che offrono una vasta gamma di proprietà a un clic di distanza, all’affidabilità e alla conoscenza esperta delle agenzie immobiliari locali, esistono diversi approcci per individuare la casa perfetta. Esploriamo insieme i vantaggi e le peculiarità di entrambe le soluzioni.

• Portali Immobiliari

I portali immobiliari come Immobiliare.it, Idealista, Casa.it e altri simili permettono sia ad agenzie che a privati di pubblicare annunci di vendita. Questi strumenti offrono un vasto assortimento di opzioni consentendo di filtrare gli immobili per criteri specifici come la posizione, le dimensioni, il prezzo e le caratteristiche desiderate. La comodità di esplorare diverse proprietà da casa vostra, in qualsiasi momento, è un vantaggio indiscutibile. Potete visualizzare foto dettagliate, tour virtuali e avere un’idea precisa delle proprietà che rispecchiano le vostre esigenze. Questi portali fungono da vetrina online in quanto, una volta individuato l’immobile, sarà sempre necessario contattare il venditore o l’agenzia per poterlo visionare e proseguire con l’acquisto.

• Agenzia Immobiliare

Parallelamente alla ricerca online, collaborare con un’agenzia immobiliare locale può portare notevoli vantaggi. I nostri professionisti hanno una conoscenza approfondita del territorio e accesso a proprietà che potrebbero non essere pubblicate sui portali online. Il valore aggiunto dell’agenzia risiede nella capacità di comprendere appieno le vostre esigenze e di presentare opzioni che altrimenti potrebbero sfuggire alla ricerca autonoma. Grazie all’esperienza sul campo possiamo fornire un supporto personalizzato, guidandovi attraverso ogni passaggio e agevolando la ricerca di quella che potrebbe essere la casa perfetta per voi.

1. Il Sopralluogo

Nel momento in cui avete individuato un’immobile di vostro gradimento è essenziale concordare un incontro per visionarlo di persona. In questo passaggio si possono cogliere dettagli fondamentali che potrebbero influenzare la decisione finale. Durante questa visita bisogna concentrarsi su aspetti cruciali che vanno al di là della superficie estetica.

• Cosa Guardare:
• Struttura e Stato Generale: Esamina attentamente la struttura della casa, cercando segni di danni strutturali, umidità o problemi di costruzione.
• Impianti e Infrastrutture: Controlla lo stato degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. Assicurati che siano in buone condizioni.
• Luminosità e Ventilazione: Valuta la quantità di luce naturale che entra nella casa e la ventilazione. Una buona luminosità e un flusso d’aria adeguato sono importanti.
• Spazi Esterni: Se presenti, osserva il giardino, il cortile o il balcone. Valuta lo stato di manutenzione e le potenzialità di utilizzo.
• Quartiere e Dintorni: Esplora il quartiere circostante. Verifica la vicinanza ai servizi, la sicurezza e l’atmosfera generale della zona.
• Rumori e Distanze: Presta attenzione ai rumori esterni e alle distanze da strade trafficate, aeroporti o altre fonti di disturbo.
• Piani Futuri: Chiedi informazioni sullo sviluppo urbano della zona, progetti di costruzione nelle vicinanze e come potrebbero influenzare la tua abitazione.
• Controllo dei documenti dell’immobile

Durante il primo sopralluogo è importante informarsi anche della conformità documentale dell’immobile per evitare di incombere in spiacevoli sorprese. Vediamo insieme quali sono i documenti fondamentali e perché.

• Atto di provenienza: È l’atto tramite cui l’attuale proprietario dell’immobile ne ha acquisito il possesso. E’ essenziale per dimostrare che il venditore è proprietario e ha il diritto di vendere la casa. Solitamente si tratta di atti di compravendita, successione / eredità, donazione o assegnazione all’asta.
• Planimetria Catastale: mostra la composizione e la disposizione degli spazi interni dell’immobile oltre che le sue dimensioni. La rappresentazione della planimetria depositata in catasto deve coincidere con l’effettiva disposizione dell’immobile attuale.
• Visura Catastale: è una sorta di carta d’identità dell’immobile. Sono indicati i riferimenti catastali ( Foglio, Mappale, Subalterno), la tipologia di immobile o pertinenza, i metri quadri, la rendita catastale ( fondamentale per il calcolo delle imposte) l’indirizzo, l’attuale proprietario. Tramite la visura storica dell’immobile è possibile vedere anche tutti i passaggi di proprietà dal momento della costruzione ad oggi.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): Indica l’efficienza energetica dell’edificio, mostrando quanto è efficiente dal punto di vista energetico. Ha validità decennale, o va rinnovato nel momento in cui vengano fatte migliorie agli impianti. E’ necessario fornirlo in originale il giorno dell’atto o comunicare al notaio il “codice chiave” presente se redatto in formato digitale.
• Titolo Urbanistici / Edilizi: si riferiscono alla documentazione che attesta la conformità di una costruzione o di un’area alle norme urbanistiche e edilizie stabilite dalle autorità competenti. Questi documenti sono essenziali per dimostrare la legalità e la conformità di un edificio o di un terreno agli strumenti urbanistici in vigore. Sono ad esempio il permesso di costruire, il certificato di agibilità o abitabilità, gli atti con cui vengono fatte variazioni catastali o gli atti di aggiornamento urbano
• Prenditi il tempo necessario durante la visita per esaminare ogni dettaglio e porre domande al proprietario o all’agente immobiliare. Questa prima visita sarà fondamentale per valutare se l’immobile corrisponde alle tue aspettative e necessità. Ovviamente sarà possibile concordare altri sopralluoghi per risolvere eventuali dubbi ma come si dice “ non c’e mai una seconda occasione per fare una buona prima impressione ”.
• L’Offerta e la Proposta di Acquisto

Quando si trova la casa desiderata, si passa alla fase della proposta d’acquisto. Questo è il momento in cui presentate una vera e propria offerta al proprietario dell’immobile. Si compila un documento formale che include il prezzo proposto per l’acquisto e altre condizioni specifiche come i modi di pagamento, le scadenze temporali o le condizioni di finanziamento. Quest’ultima condizione è fortemente impattante all’interno della vostra proposta in quanto può determinarne due diverse tipologie.

• Offerta condizionata all’ottenimento del mutuo

Nel caso in cui intendiate finanziare l’acquisto attraverso un mutuo ipotecario, potrebbe essere saggio fare un’offerta condizionata. Questo tipo di offerta implica che l’acquisto della casa dipende dall’approvazione del mutuo entro un periodo di tempo specificato. Se, per qualsiasi motivo, non si ottiene l’approvazione del mutuo, si può annullare l’offerta senza perdere l’acconto. Il venditore, tuttavia, fino al momento di approvazione del vostro mutuo è libero di accettare eventuali altre offerte.

• Offerta senza vincoli

Al contrario, un’offerta senza vincoli mostra al venditore che si è finanziariamente in grado di acquistare la casa senza l’assunzione di un mutuo ipotecario o si è già certi del buon esito della richiesta di mutuo. Questo tipo di offerta può essere più attraente per alcuni venditori poiché mostra una maggiore certezza nell’acquisto.

La proposta d’acquisto deve poi essere consegnata al venditore che sarà libero di accettarla così come voi l’avete redatta o di chiedere la modifica di alcuni parametri facendovi una contro proposta. Una buona pratica è lavorare a stretto contatto con uno dei nostri agenti per redigere un’offerta che sia allettante per il venditore e adeguata al vostro budget e alle vostre necessità.

• Coinvolgere l’agenzia immobiliare per fare una proposta di acquisto può semplificare il processo, offrendo competenza, accesso a risorse esclusive e supporto professionale per ottenere la migliore trattativa possibile.
• Il Contratto Preliminare
• Nel momento in cui si trova l’accordo definitivo tra acquirente e venditore e tutte le clausole inserite nella proposta vengono accettate si passa al contratto preliminare. Questo è il contratto che impegna entrambe le parti a procedere con la transazione in futuro, fissando definitivamente i termini e le condizioni dell’acquisto.
• Registrazione del Preliminare

Tale accordo può essere registrato in Agenzia delle Entrate o presso l’ufficio territoriale per conferire maggior tutela legale a entrambe le parti coinvolte nella compravendita di un immobile. Principalmente garantisce l’opponibilità del contratto a terzi e garantisce la validità dell’accordo anche in caso di cambiamenti o controversie successive.

• Versamento della caparra
• Alla firma del preliminare è necessario che l’acquirente versi un acconto che verrà scontato dal prezzo totale della compravendita. Questo acconto, di solito una percentuale del prezzo di vendita, dimostra al venditore la vostra serietà e impegno nell’acquistare la casa.
• Affidarsi a noi di Valori Immobiliare è un modo pratico per garantire che il preliminare sia redatto in modo accurato e completo, riducendo potenziali rischi e facilitando l’intera transazione immobiliare.
• Il Rogito Notarile

Finalmente ci siamo! Questo è il momento in cui dopo tanti sforzi comprerete la vostra casa. Qui, il notaio legalizza la transazione e redige l’atto di compravendita. È importante leggere attentamente tutte le clausole dell’atto e assicurarsi di comprendere appieno i dettagli prima di procedere alla firma. Una volta firmato, l’atto notarile trasferisce ufficialmente la proprietà da venditore ad acquirente.

• Chi sceglie il notaio

Generalmente l’acquirente ha il diritto di incaricare il notaio sebbene la scelta possa variare in base agli accordi tra le parti coinvolte. L’incaricato deve essere un professionista imparziale e indipendente che garantisca l’adeguata redazione del rogito notarile in conformità alle leggi e ai regolamenti vigenti. Nel caso avessi dei dubbi sulla scelta non esitare a chiederci un consiglio!

• Documenti necessari

Per la redazione dell’atto notarile sarà necessario fornire al notaio i documenti identificativi delle parti coinvolte oltre che tutta la documentazione dell’immobile di cui abbiamo già parlato precedentemente. Bisognerà redigere anche delle dichiarazioni di regolarità contributiva e conformità degli impianti. Nell’ipotesi in cui l’acquisto venga effettuato con mutuo è fondamentale mettere in contatto lo studio notarile e l’istituto di credito in modo che possano scambiarsi tra loro documenti come Relazione Notarile Preliminare o la Minuta del mutuo

Questi documenti possono variare in base alla tipologia di immobile e alla legislazione locale. È compito dei nostri consulenti immobiliari garantire la completezza dei documenti richiesti per la tua specifica compravendita.

1. Cosa Fare Dopo il Rogito Notarile

Ormai la casa è vostra. Il notaio ha letto il vostro atto e sia voi che il venditore lo avete firmato. A questo punto vi verrà rilasciato il Certificato di Avvenuta Stipula. Questo documento contiene informazioni cruciali riguardanti la data e il luogo della stipula, i dettagli delle parti coinvolte e un’indicazione del tipo di contratto che è stato firmato. E’ di solito richiesto per dimostrare l’avvenuta conclusione dell’affare, soprattutto per finalità fiscali o in caso di controversie legali future. Inoltre fino a che il notaio non registra l’atto presso l’agenzia delle entrate è la prova tangibile del vostro acquisto. Con questo certificato potrete recarvi in comune per effettuare il cambio di residenza o contattare i fornitori di servizi come luce, acqua o gas per comunicare il cambio o l’avvio di una nuova utenza.

1. Conclusioni

L’acquisto di una casa è un’esperienza emozionante e come avrete capito coinvolge numerosi passaggi importanti. In questa guida abbiamo cercato di farvi comprendere ogni singolo passo che va eseguito per la realizzazione del vostro sogno. Siamo sinceri nel dirvi che ogni acquisto per noi è unico. Le dinamiche sono simili, mai uguali, e i protagonisti sempre diversi. Il nostro lavoro è metodico e preciso e la nostra volontà è di metterci al vostro fianco per rendere il vostro sogno indimenticabile.

Se avete ulteriori domande o necessitate di assistenza nel processo di acquisto, non esitate a contattarci. Siamo qui per darvi il supporto di cui avete bisogno.

Il team di Valori Immobiliari